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長租公寓或成房企2018年布局重點|總結與展望

2017年12月26日 12:21 克而瑞青島

2017年總結

一、中型房企持續規模擴張,搶占千億俱樂部

■ 規模化競爭,中型房企頻設“千億目標”

2017年房地產行業逐漸進入下半場,房企的規模化競爭激烈,在"強者恒強,弱者更弱"的趨勢下,不少中型房企特別是銷售業績在300-500億的房企面臨著巨大的行業壓力,規模化競爭是此類房企生存和發展面臨的首要困難,完成“千億目標”既是很多中型房企未來持續發展的必要保障,又是其獲取融資及參與土地資源競爭的重要基礎。規模已成為重要競爭力,而千億更是公認為未來核心房企的進入門檻。據克而瑞統計,目前提出千億目標的房企已多達六七十家,房企對市場份額的爭奪即將進入白熱化階段。

提出千億目標的房企,目前主要有兩類,一類是銷售規模接近千億、目標實現沒有問題的中型房企,如旭輝、陽光城、雅居樂。另一類是距離千億目標還有較大差距,但希望完成規模突破,如新力、福晟、祥生、佳兆業等,這類企業今年銷售多在500億左右。

展望

■ 行業集中度上升,中小房企艱難求發展

“千億”是一個較為特殊的數字,它對于一些企業是紅線,對于一些企業是門檻,對于一些企業則是生存線。2017年房地產市場份額進一步向品牌房企集中,行業集中度不斷提升,中小房企生存和發展備受擠壓,在總量可預見的市場中廝殺,大魚吃小魚成為行業常態,規模成為生存必需。克而瑞數據顯示,2017年1-11月,千億房企的數量已經達到了14家,預計全年可能達到16-18家,2020年,千億房企數量或擴容至30家。隨著規模房企競爭優勢的體現,未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長,各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。2017年末,TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度預計將分別達到13%、25%、35%和40%。預計到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。

展望1

行業集中度的提升使得中小房企加速千億規模的布局,隨著規模房企門檻值的不斷提高,盡早完成千億目標將使企業處于更有利地位。千億規模,對于企業來說更易形成資源集聚效應,帶來不僅僅是市場占有率和品牌價值提升,更重要的是給資金密集房企快速周轉和持續的資金鏈。

2017年以來拿地條件越來越復雜和苛刻,大型房企在土地獲取上優勢愈發明顯。以北京和上海為例,土地價格、房屋價格、配建規模、建設房屋類型都有限制,在對企業資質、規模、經濟實力、技術資質、項目經驗等綜合評估篩選后,基本TOP50之后的房企在一線城市拿地的的機會很少。此外,很多地塊要求自持,嚴峻考驗企業的融資能力,大型房企業務輻射范圍廣、風險可控強,備受資本市場青睞,融資渠道和結構多樣且穩健;而中小房企由于市場占有率小,資源整合能力和還款可控率相對低,銀行等金融機構對其放貸慎之又慎,特別是“四限”政策出臺情況后,一些銀行甚至采取拒貸使得缺少資金的中小房企形式頗為嚴峻。

■ “千億目標”房企,多樣戰略加速擴張

對大多數中小房企而言,規模化擴張的時機已經過去,只有土地儲備、融資能力強勁,產品定位和專業過硬、人才儲備完善的中小房企才有機會彎道超車。

多樣化儲備余糧和廣泛化全國布局。向著千億進軍的房企持續在土地市場跑馬圈地,拓展市場布局,獲取結優良的土地和項目,為自身發展留足余糧,以并購為主的外延式增長成為企業招拍掛拿地之外的主要增長路徑。以福晟和俊發為例,近兩年的時間,福晟在深圳、廣州、鄭州、福州、漳州、武漢、中山、珠海、惠州、天津、寧德等城市地拿下了70多個項目,總土地面積達1680萬平方米,總建筑面積3800萬平方米,總貨值6500億元。拿地的總土地面積中,80%分布在一二線城市,合作項目占90%以上、住宅占80%以上。俊發集團堅持“深耕云南、布局全國六大區域”的戰略,目前除昆明外已拓展進入大理、麗江、西雙版納、成都、貴陽、上海、海南、杭州等城市。俊發通過項目收并購增加了未來的貨值儲備,2017年俊發收購了觀云海、玉龍灣、西雙版納等項目。

標準化復制周轉和梯度化人才配置。對于地產行業來說,時間和效率意味著真金白銀,通過產品標準化縮短建造工期,實現快速周轉,已成為行業的生存法則。進軍千億目標的房企無不在通過高周轉、提升杠桿、產品標準化等策略在全國戰線迅速滾動開發,以贏取在規模戰中的寶貴時間。許多房企除了在產品打造上精益求精,在人才培養與激勵方面也是不遺余力,針對各層級的人才提出了各種各樣的激勵機制。針對中高層管理層級別,許多房企主要采用合伙人制度、期權激勵等方向的激勵制度,形成利益共同體,增加管理人員黏性。除了合伙人制度和期權激勵外,為中高層員工提供投資渠道,增加額外的收入來源也成為房企的一個主要激勵制度,比如跟投、固定資產投資等等。此外對于新人才的培養,尤其是剛畢業的應屆生,千億軍團房企也是花樣百出,多手段吸引人才。福晟集團提出的“福星計劃”,除了行業常見的優惠條件如各種保險和福利外,量身定制了“3691”破格計劃,其給予的“無顧慮計劃”力度之大、范圍之廣,頗受學子們的歡迎。

二、房企更加注重利潤與效益

在房企利潤總體下滑的背景下,相對于強調規模擴張的中小房企而言,已有一定的規模的龍頭房企雖然注重規模,但開始將經營重點著眼在效益端,追求穩健財務。過去三年通過收并購、深入二三線而獲得大量土儲的恒大、融創、碧桂園等已經站在了規模競爭的前列,土地儲備飆升都在1億平方米以上,激烈的規模競爭下,大型房企戰略雖有差異,但都指向“規模和效益并存”。大型房企特別是龍頭房企對效益和風險控制的訴求日益增強,有質量的利潤增長,多種手段降負債、放緩擴張規模、嚴控成本等成為大型房企戰略布局的重要著力點。

展望2

2017年前11月碧桂園累計銷售5342.7億元,成為首個突破5000億元銷售規模的房企。充足的貨值、較低的土地成本以及高周轉、高去化、聚焦城鎮化紅利的經營模式使得碧桂園穩坐房企龍頭。2017年上半年碧桂園實現營業收入777.4億元,同比增長35.5%,毛利率22%,與2016年相比穩步回升。截止2017年6月30日碧桂園凈負債率37.8%,同比下降24.8個百分點,僅相當于行業平均水平的半數,并擁有已摘牌已簽約的2.1億平方米土地儲備,另有基本鎖定尚未簽約的潛在的土地儲備1.35億平方米。巨大規模和行業格局變動下,碧桂園開始追求穩健、有質量的增長,長久持續的發展,并提出未來會平衡規模和負債,凈負債率控制在不超過70%,以凈現金流為正的基礎上調整。

中國恒大在2016年提出“規模+效益”的發展戰略,2017年恒大繼續踐行“規模+效益型”發展戰略,向“低負債、低杠桿、低成本、高周轉“的三低一高”發展模式轉變,核心是增效益與降負債,通過引入戰略投資者、贖回全部永續債以及減少拿地等手段大幅降杠桿,計劃在2020年6月末,凈負債率降至70%左右。2017年上半年,恒大還清了總額1129億的永續債,并成功引入700億戰略投資。截至今年中期,恒大凈負債率同比大幅減半,資產負債率下降至75.5%,并計劃在2019年末降至55%左右,而第三輪投資的600億為恒大提供了更為充足的現金流。據測算,在引入共計1300億戰投后,年內恒大凈負債率較去年年末大降超六成。此外,恒大還準備在未來三年開啟土地儲備負增長模式,以降低土地費用支出。通過強化產品品質和內部管理,采用標準化運營模式控制成本,并大力降低營銷、管理、財務三大費用,穩步提升盈利水平。

2017年融創通過收并購方式獲取了大量較為低廉的優質土地,為銷售業績的爆發式增長奠定基礎。截至2017年6月,融創總土地儲備共計約9951萬平方米,權益土地儲備約6842萬平方米,融創營業收入為133.33億元,較去年同期增長25.9%;毛利為26.16億元,同比大增86%,企業毛利率為19.6%,較2016年同期上升6個百分點。2017年融創作為房企發展潮流中增速迅猛的規模房企,邁入了嶄新的發展階段。一方面,融創將加速釋放與土地儲備規模相匹配的銷售業績及逐步獲得與銷售規模相匹配的盈利表現;另一方面,企業將采取更為謹慎的土地儲備增長策略,以此減少資本性輸出。隨著銷售的放量增長和盈利的不斷提升,融創將快速提升資產水平、進一步降低負債指標,從而使得企業運營發展更為穩健。

展望3

三、行業變革,房企拓展多元化業務布局

隨著城市化放緩和人口紅利接近尾聲,政策和市場等多重因素的影響,房地產行業正告別快速增長、高額利潤的通道,傳統的住宅開發銷售業務受到越來越多的局限,行業天花板隱現,我國房地產存量時代到來。近年來不少房企調整企業戰略,步入轉型軌道,2017年很多房企更是加大轉型升級,不斷嘗試和探索新的業務,謀求多元化現代化發展。“生存”和“創新”成為2017年房地產行業的關鍵詞,為尋求新的利潤增長點,挖掘存量市場,謀求健康發展,房企積極布局加碼長租公寓、物流地產、特色小鎮、輕資產、養老地產等多元化業務。

長租公寓

2017年以來,國家和地方政府紛紛加碼租賃市場利好政策,加大對住房租賃市場發展的扶持力度。“租購同權、租售并舉”的觀念逐漸深入人心,住房租賃市場無疑成為房企的投資新風口和搶占存量房市場的戰略選擇。長租公寓是近幾年房地產三級市場一個新興的行業,包含“集中式”和“分布式”兩種運營模式,目前主要集聚著四類玩家,包括國企、房企、服務商以及創業型。房企切入長租公寓領域目前主要有兩種方式,一種是單獨成立長租公寓品牌,即自營長租公寓品牌;另一種是和專業的長租公寓運營公司合作房企。相對長租公寓領域其他玩家,房企優勢是可以憑借母公司拿地進行自持物業的開發,同時借助集團整體的信用進行低成本融資。

2017年長租公寓領域迎來大爆發,房企不斷加碼長租公寓及其相業務布局。TOP3的萬科是房企中最早涉水長租公寓領域,今年萬科更是強化長租公寓布局,截至2017年上半年萬科“泊寓”累計獲取房間數超7萬間,開業超2萬間,規模遠高于其他房企長租公寓品牌。面對萬億藍海,碧桂園也高調進入,今年5月碧桂園上海區域成立長租公寓管理部、商業管理部等組織架構,12月碧桂園與建行簽訂公寓全面戰略業務合作協議,獲200億元人民幣資金支持,發展上海區域長租公寓。

龍湖和旭輝近年也發展較快,并形成一定規模。2016年8月17日,龍湖地產已正式涉足長租公寓這個新的業態,并在當年8月的龍湖中期業績會上,董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌。17年3月15日,龍湖召開冠寓品牌發布會暨龍湖冠寓重慶源著店開業儀式,發布會上龍湖首次發布冠寓品牌形象及品牌主張,并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習慣的特色產品線。龍湖長租公寓負責人韓石透露,目標城市16個,力爭用三年時間,躋身中國長租公寓市場前列。旭輝近年來積極實施“房地產+”戰略,將長租公寓作為多元化布局的方向之一,積極開展長租公寓的布局,旭輝領寓國際目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中,規模已達到7000間,五年目標為總規模達到20萬間,進入行業前五,完成國際化布局并進行 IPO上市。

此外,金地、招商蛇口、佳兆業、遠洋今年都推出或者加強長租公寓的布局。2015年,金地榮尚薈品牌完成了從服務品牌到公寓運營的品牌外延擴展,推出自在寓、名仕寓、榮尚行政公寓三大公寓品牌,目前在深圳、上海、杭州、蘇州、南京、武漢等多個城市運營,2016年,金地又在深圳市場推出了“草莓社區”品牌;2016年,招商蛇口開始涉足長租公寓,成立長租公寓品牌壹間公寓;佳兆業在今年宣布進軍長租公寓領域,隨后推出寓享空間;遠洋也在今年推出的邦舍Boonself,旨在打造精英白領社區的資產管理和運營的長租公寓,但目前項目布局相對較少。

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備注:陽光城與綠城的長租公寓均與其他企業合作,15年10月,陽光城與寓見青年公寓達成戰略合作,第一個合作項目“陽光城MODO自由區”正式啟動。15年,綠城中國和優客逸家合作,在杭州成立了合資公司,聯合運營杭州的長租公寓,公司的持股比例為40%。

物流地產

與傳統的住宅開發,物流地產是一個更加精細化的業務,涵蓋了從設計-建設-采購-招商-資金運營-物業管理等完整的開發經營鏈條,后續的運營管理能力將比開發能力更為重要,更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。在近幾年電商行業高速發展、一二線城市高端倉儲需求增加以及國家政策的支持下,物流地產迎來快速發展。相比地產開發而言,物流地產具有土地價格較低、政策支持、土地增值、租金回報、服務費用等未來收益空間,房企通過進軍物流地產,可以利用自身土地獲取、資金和資源整合等多方面的優勢,可以達到拓展自身多元化布局、提升盈利能力,因而近年來萬科、綠地、碧桂園、華夏幸福、海航、等大型傳統住宅開發企業通過不同方式紛紛搶灘物流地產,分食巨大市場。

目前房企介入物流地產行業模式主要包括房企主導開發運營、股權收購與物流企業合作開發和經營、與境內物流企業或電商平臺的合作四種模式。

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2017年7月14日,萬科與厚樸投資、高瓴資本、中銀投等組成財團,擬以790億元收購物流地產行業巨頭—普洛斯,其中萬科出資約168億元,占股21.4%。11月30日,普洛斯私有化方案在股東大會獲得批準,交易完成后萬科將成為普洛斯第一大股東。截止2017年上半年萬科簽約獲得32個新的物流倉儲,總建面256萬平方米,同時簽約鎖定了總建面250萬方的35個項目,合計506萬方。目前9個已經在穩定運營的物流項目出租率達98%,在處于行業領先出租率。同年4月,海航實業股份以每股要約價2.33新加坡元,總價76.93億港元現金收購于新加坡上市的物流集團CWT集團,約占全部已發行CWT股份的88.56%。

另外,與境內物流企業簽署戰略合作也成為2017年房企參與物流地產的常見模式。2017年7月,碧桂園與中集集團就中集企業產城業務板塊簽署增資協議,中集集團以近9.3億元引入碧桂園作為戰略投資者。中集集團目前擁有上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子灣、東莞松山湖中集智谷等多個項目,土地儲備面積近千萬平方米。據悉碧桂園和中集將力爭在2017年內落實兩三個項目的具體合作并簽訂正式的項目合作協議。同年2月,綠地控股與中國遠洋海運集團簽訂協議搶占物流地產高地,雙方將在全國主要港口城市開發建設物流產業地產項目,探索城市產業轉型過程中老碼頭、廠房等工業工地的改造利用。

相對于前兩種直接收購或者與物流企業合作,部分選擇房企與電商合作,曲線介入物流地產。2017年8月,榮盛發展與菜鳥網絡簽訂了戰略合作共同打造“京津冀智慧物流示范新城”,榮盛興城負責園區一級開發并推進土地供應,協助菜鳥網絡建設,合作中菜鳥網絡負責目標地塊的建設及運營,并導入智慧物流平臺。據悉二者首個合作項目擬定于榮盛興城旗下的固安產業園區,用地面積525畝。

此外,華夏幸福、復星等多家房企也都開拓其物流地產領域的發展。2014年11月,華夏幸福與京東達成戰略合作協議,共建電商綜合產業園,華夏主導分期開發,該園區以京東物流倉儲為主,以商務辦公、金融服務、企業孵化、電商物流等綜合服務為輔,打造電商產業集群。同年6月復星集團與國藥控股成立合資公司以期建設全國性醫藥物流網絡,二者分別持有60%和40%的股東權益,計劃在3到5年的時間內,斥資5到10億美元打造10個區域物流中心,20個省級物流中心和30個省內配送中心的物流設施網絡。

輕資產

房地產作為典型的資金密集型行業,其投資大、風險高、周期久、供應鏈長等特點決定了其經營管理能力的重要性。從多數內房企目前的戰略規劃來看,仍以住宅、產業銷售等重資產擴張模式為主,高效且注重盈利的輕資產模式在一定程度上將有效解決房地產企業投入大、盈利難的問題,因此伴隨2014年以萬科、萬達為代表的地產開發企業紛紛啟動了其商業地產業務的輕資產模式,房地產市場正不斷涌現創新的輕資產運營。

萬科輕資產運營主要以“小股操盤”模式為主,即萬科在合作項目中不控股,但項目仍然由萬科團隊操盤,使用萬科品牌和產品體系,共享萬科的信用資源和采購資源,萬科不追求控股,持股比例最低為10%左右,但需承擔項目的經營管理。其他投資人不論是否控股,不可干預項目的具體經營管理。在收益分配上,萬科通常會與合作方約定項目的預期收益標準,并設立浮動的分配方案,而非簡單按照股權比例進行分配。通常而言,萬科將賺取股權收益、項目管理費、項目超額利潤分配這三道利潤。2017年5月23日,萬科擬通過下屬公司珠海夢想家商貿有限公司出資人民幣50.31億元,投資公司或下屬控股子公司所持有的42項商業地產項目(含在建和已完工項目)。小股操盤模式不僅使得萬科ROE水平的穩健回升,也極大的改善了其營運能力。

相對于萬科“小股操盤”實現輕資產運營,綠城則通過輸出品牌和管理的代建模式完成。綠城管理以輕資產模式對外輸出綠城品牌、管理和資源,通過商業代建、政府代建及資本代建三大業務模式,提供專業的房地產委托開發服務,收取一定的服務費用,同時參與后期利潤分配。綠城管理在整合了藍城的代建業務之后,截至2017年10月24日,綠城管理旗下受托管理項目184個,總建筑面積超4500萬平方米,預計可實現銷售額超2700億元,其中在建面積達1700萬平方米。已交付面積超1200萬平方米,形成規模、品質、全產業鏈、開發能力、經營能力等絕對核心優勢。事實上,綠城中國早已經切入輕資產領域,代建業務如今已經成為綠城輕資產化擴張和盈利引擎的砝碼。

2018年展望

四、戰略分化繼續深入,長租公寓或被提至戰略新高度

展望明年,我們認為,房企間的競爭會更加劇烈,行業集中度將會繼續提升,房企總體戰略特征將延續并深入,不同規模房企的戰略分化將更加明顯,房企將加碼長租公寓領域:

不同規模房企戰略分化加劇

面對嚴峻市場形勢,不同規模房企戰略日益分化。對于中小企業來說,快速完成規模化擴張,早日跨進千億門檻成為目前其擺脫困境,避免被行業邊緣化的戰略方向,越來越多中小企業將會退出市場或者被企業兼并,合作、收并購等助力企業低成本擴張的渠道將會成為這類房企生存發展的一個拐點。對規模房企來說,如何把握規模與利潤的平衡將會成為企業穩定發展的重中之重,高質量的業務布局,多變快速的應變力,以及對產品和效率的把控將會給此類房企帶來新的價值高度。總體而言,隨著房企規模差別逐漸加劇,大魚吃小魚”、“抱團取暖”將成為行業趨勢,房企從“開發商”到“運營商”的戰略思維轉變也會更加明顯,未來部分綜合實力硬、資源整合能力強的房企將會抓住機遇實現規模和利潤的新超越。 

長租公寓將被更多房企提升至戰略高度

“租購同權、租售并舉”觀念逐漸深入人心,2018年國家將全力推進租購并舉住房制度租賃住房市場將進入發展快車道,作為切入租賃住房市場的長租公寓無疑會成為更多房企挖掘存量市場新的觸點,預計2018年越來越多的房企將會把長租公寓作為重點發展方向:今年已經明確方向的房企,將提出明確的實施細節,并著手執行,甚至將長租公寓提升至更高的戰略高度;今年尚未涉及長租公寓的房企,也將積極試水,開展業務布局。此外,與長租公寓相關的上下游產業、金融等或將成為房企積極拓展的新領域。

房企探索業務多元化趨勢將更加明顯

傳統的住宅開發銷售業務受到越來越多的局限,并且行業利潤率不斷下滑,單一的“賣房”模式難以為繼,房企需要尋找更潛力的新業務,提升多元化業務的競爭力。此外,打通上下游產業鏈,或者各業務板塊的協同發展是房企多元化業務探索的目標,未來房企的多元化屬性將更加突出。房企在長租公寓、物流地產、輕資產、特色小鎮、養老地產等創新地產業務上的布局將會更加頻繁,越來越多的房企會從單一的地產開發商轉型為綜合運營商。

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